上市公司消息显示，三季度末净资产不足500亿元的华夏幸福，其逾期债务超1000亿元。资金面紧张、楼市预期显著下滑，中诚信国际认为房企的“黄金时代”已过。
净资产不足500亿，违约债务超1000亿
11月30日，华夏幸福就公司债务问题连发两条公告。华夏幸福公告称，公司于近日收到中国国际经济贸易仲裁委员会的仲裁通知。
据了解，华夏幸福方因其未能按期偿还金谷信托享有的本金金额为19.10亿元的债权，被金谷信托向中国国际经济贸易仲裁委员会申请了仲裁。
金谷信托要求华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划底层标的债权债务人湖州鼎鸿提前清偿全部未偿还本金17亿元、到期未付利息及逾期偿还本金和利息的违约金及相关费用。
另外，华夏幸福还表示，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司流动性出现阶段性紧张，近期公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等形式的债务本息金额73.25亿元。
截至11月30日，华夏幸福近12个月内发生的诉讼、仲裁事项涉案金额累计约71亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司股东的净资产的11.5%；累计未能如期偿还债务本息合计1,013.04亿元。
目前，华夏幸福正在与未能如期偿还债务本息涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。值得一提的是，截止到今年三季度末，华夏幸福的归母净资产仅为488.07亿元，资本负债率和有息负债率分别为83.26%和54.00%。
地产行业的下半场：资金压力传导的恶性循环
如果将近20年的高速发展期归为地产行业的“上半场”；那么今年下半年以来，销售面积、销售额、拿地金额、行业投资额等多项指标的全面下滑，数据拐点已将地产行业拖入了“下半场”。
地产行业随着“三条红线”政策的落地，外部融资受到制约，行业中一些企业因资金流动性问题出现了信用危机，像中国恒大、华夏幸福、花样年华控股和佳兆业集团等一些龙头的地产公司出现债务和理财产品的违约。
资金紧张成为了地产行业当前的现状。截至11月23日，今年地产债到期已偿还4313亿元，另有593亿元债券发生了回售；到年底还有324亿元债券面临到期偿付，101亿元债券将进入回售期。12月份即将到期及进入回售期的地产债规模不小；明年地产债到期2518亿元，另有2160亿元债券进入回售期。
资金紧张的另一个侧面写照是当前土地市场迅速降温。行业资金面紧张，销售回款不理想，房企更为重视现金流，房企拿地积极性下降，也更为谨慎。杭州、成都等多个集中拍地城市均有多宗土地遭遇中止出让，22城二轮土拍流拍率明显上升，广州、北京、二轮土拍流拍率高达52%和60%。同时，各地多宗拍卖地块溢价率下降。
越来越多的房企资金紧张会导致他们不得不低价抛售资产，回笼资金。卖不出好价格，这又加剧了房企的资金压力。当更多的房企因资金压力不得不以更低的价格抛售资产的时候，购房者就会发现房价有下行压力，会继续持币观望，这反过来又加剧了房企资产抛售压力，这是一种恶性循环。
中诚信：地产“黄金时代”已过
一般只有预计未来房价会上涨的时候，居民才会愿意在现在购买期房。现在的问题是房价上涨预期变弱了，或者说没有了。可以看到三季度央行问卷调查中，只有19.9%的居民预计四季度房价会出现上涨，这一指标相比于2季度的时候下滑了5.6个百分点，是2017年以来的最低点。同时，随着房价预期恶化，居民未来三个月的预计购房支出也在下滑。
中诚信国际认为，长期来看,房地产市场规模或已见顶,将在宏观调控下逐步回归理性。
首先,房地产市场供需与人口密切相关,生育率的降低和地区经济发展的差异,或导致某些地区出现人口净流出,房地产局部供给过剩,前期炒房亦使得房屋空置率上升,因而长期上房地产销售增加有限,房地产规模或已见顶,行业规模的发展最终应与需求的减少相适应;其次,我国房产税改革正在加速推进之中,部分地区将开展期限为五年的房地产税改革试点工作,房产税推升房屋持有成本,房产投资属性走弱;中大城市保障性住房的推出,商品房未来销售额增长或有所减少。
对于房企而言,行业“黄金时代”已过,逐步走向供需均衡的演绎过程中,行业格局或将面临结构性调整,国企、民企信用分层趋于明显,近期弱资质房企信用风险暴露,面临较大的偿债压力,需对民营房企布局能级、销售下滑趋势、预售资金监管情况、资产可变现性、母公司非受限货币资金及短期债务到期情况持续重点关注。 网易号 哈比菌株
